業(yè)主與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》后，雙方的法律關(guān)系受到《合同法》及相關(guān)司法解釋的調(diào)整。業(yè)主的主要義務(wù)是按照約定交付購房款，而開發(fā)商的主要義務(wù)則是按照約定將符合條件（包含“學(xué)區(qū)”等條件）的房屋交付給業(yè)主。一旦無法兌現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”，業(yè)主應(yīng)直接向開發(fā)商主張權(quán)利，開發(fā)商應(yīng)對業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。

一般而言，業(yè)主與物業(yè)管理公司、學(xué)校、政府或教育主管部門等沒有直接的合同關(guān)系；即或無法兌現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”是物業(yè)管理公司、學(xué)校、政府或教育主管部門等因素造成的，也應(yīng)該由開發(fā)商或通過其他法律關(guān)系去追究責(zé)任，這就是合同相對性原理。

法律依據(jù)：《合同法》一百二十一條 當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。

盡管結(jié)果都是無法交付“學(xué)區(qū)房”，但進一步對欺詐還是違約的定性卻非常重要；適用的法律依據(jù)和具體的條文也不相同，業(yè)主在維權(quán)后可能得到的損失賠償也有天壤之別。

個人認(rèn)為，如果開發(fā)商在規(guī)劃之初，確實著手準(zhǔn)備修建“學(xué)區(qū)房”。并與相關(guān)學(xué)校、政府、教育主管部門等達成了協(xié)議，或取得了相關(guān)的政府文件后才對外宣傳；只是在建設(shè)過程中或建設(shè)完成后由于資金原因、規(guī)劃調(diào)整、或?qū)W校及教育主管部門對開發(fā)商違約等因素而無法向業(yè)主兌現(xiàn)，這是一種違約行為。開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，違約責(zé)任是一種損失“填平”責(zé)任，不具備懲罰性。違約賠償數(shù)額與業(yè)主的損失相等。

反之，如客觀上開發(fā)商根本沒有取得建設(shè)“學(xué)區(qū)房”實質(zhì)性的條件，主觀上也未打算把“學(xué)區(qū)房”交付業(yè)主；而只是為了達到促銷或加價銷售的目的對外宣傳，則應(yīng)認(rèn)定為欺詐，訴訟中如被法院認(rèn)定，則開發(fā)商可能被判令賠償?shù)膿p失高于業(yè)主的實際損失。